De renovatieverplichting opgenomen in de Europese, Vlaamse, Waalse en Brusselse regelgeving voor gebouwen

Wat is de renovatieverplichting?

Charlotte: De renovatieverplichting is een beleidsinstrument dat bedoeld is om de kosten van de klimaattransitie op een geleidelijke manier in de markt op te nemen. Dit doet het volgens het zogenaamde ‘polluter pays principle’, waarover ook binnen de wetenschap al lange tijd consensus bestaat dat dit een goede manier is om maatschappelijke vervuilingskosten te verhalen. Om de Pareto-efficiëntie te maximaliseren, is het van belang dat er een kostprijs gekoppeld wordt aan de vervuiling, wat in dit geval wordt gedaan via de renovatiekost.

Hoe werkt dat precies?

Charlotte: De renovatieverplichting bestaat eigenlijk uit drie onderdelen die ervoor zorgen dat klimaatneutraliteit een afweging wordt in de bepaling van de vastgoedwaarde. Een veel voorkomend misverstand is dat er zoiets bestaat als dé renovatieverplichting. In werkelijkheid zijn er verschillende verplichtingen die afhankelijk van het marktsegment een andere invulling kennen. Zo zijn er voor de huurmarkt minimale vereisten opgelegd, terwijl de eigenaar-bewonersmarkt enkel een verplichting na verkoop omvat. Dit heeft ermee te maken dat de marktwerking voor ieder van die doelgroepen anders is. Een nieuwe eigenaar heeft bijvoorbeeld bij het afsluiten van een hypotheek meer financieringsmogelijkheden dan een huidige eigenaar. 

Hoe is het akkoord voor een renovatieverplichting tot stand gekomen?

Charlotte: De oorsprong van de huidige renovatieverplichting ligt in het Vlaamse Klimaatakkoord dat werd afgesloten vlak voor de COP26, de jaarlijkse klimaatvergadering van de Verenigde Naties. Naar aanleiding van de versterkte klimaatambities die eerder dat jaar vanuit Europa waren bepaald, was er een discussie ontstaan over de vraag met welke maatregelen die ambitie ingevuld zou kunnen worden. Het stimuleringsbeleid dat tot dan toe was gevoerd had onvoldoende resultaat opgeleverd, waardoor de discussie om een renovatieverplichting voor woningen te introduceren opnieuw op tafel kwam. Hier is ook de vormgeving van de renovatieverplichting per marktsegment het eerst op tafel gekomen, wat uiteindelijk heeft geresulteerd tot een opname van een renovatieverplichting vijf jaar na verkoop voor de eigenaar-bewonersmarkt en minimumvereisten voor de huurmarkt, met de benodigde ondersteuningsmaatregelen in het Vlaams Energie- en Klimaatplan (VEKP). Niet lang daarna hebben ook Brussel en Wallonië renovatieverplichtingen in hun klimaatplannen opgenomen.

Om een tipje van de sluier achter de schermen op de lichten. Als er één ding bijzonder is geweest aan het ontwikkelproces van de renovatieverplichting, dan is het dat zo’n beetje de hele sector het erover eens was dat dit een noodzakelijke stap was. Vlaanderen heeft hier ook echt Europees een goede beurt gemaakt, door een aanpak te laten zien waarmee implementatie zonder problematische marktverstoring gerealiseerd kan worden. De Richtlijn waarin de renovatieverplichting is opgenomen werd uiteindelijk in de Europese Raad aangenomen met 20 stemmen voor en 2 tegen.

Een enorme verdienste ook van het team van Ciarán Cuffe, MEP en rapporteur op het dossier, dat zware onderhandelingen heeft gevoerd om zeker te zijn dat de renovatieverplichting met een solide draagvlak kon worden goedgekeurd. Het mag gezegd worden dat men bij de implementatie van deze maatregel echt niet over één nacht ijs is gegaan.

Welke acties heeft Agoria ondernomen?

Charlotte: Binnen het project Klimaatneutraal Bouwen is hard gewerkt aan kennisopbouw rond de renovatieverplichting. Als stakeholder heeft Agoria de afgelopen vijf jaar vele gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van de Belgische, de gewestelijke én de Europese instanties om die kennis te kunnen delen.

Een van de meest opvallende acties is wel de veelbesproken studie rond de financieringscapaciteit voor klimaatrenovatie geweest. Uit deze Agoria-studie, die door prof. Johan Albrecht en Sam Hamels werd uitgevoerd, bleek dat ongeveer de helft van de huidige woningeigenaars onvoldoende budget heeft om een klimaatrenovatie te financieren. Tegelijkertijd bleek de andere helft van de eigenaars met voldoende budget ook niet met klimaatrenovatie aan de slag gaan. In de gevallen van een tekort ging het veelal over significante bedragen van meer dan 25.000 euro, waardoor reguliere subsidies te weinig effect hadden. Dit heeft een vrij groot debat gecreëerd over de noodzaak van marktsegmentering om de impact van klimaatbeleidsmaatregelen te kunnen vergroten, die dus uiteindelijk ook bij de renovatieverplichting is toegepast.

Wel een grappig detail is dat de studie ook vandaag de dag nog regelmatig passeert in stakeholderoverleg. Het komt nogal eens voor dat andere stakeholders mij vragen of ik die interessante studie rond de financieringscapaciteit voor klimaatrenovatie al gelezen heb…

Wat betekent dit voor de leden van Agoria?

Charlotte: Als gevolg van de renovatieverplichting zullen er meer klimaatrenovatiewerken worden opgestart.  Dit kan zowel gaan over aanpassingen aan de isolatie als over de technologie. De technologiesector mag als gevolg hiervan een verhoogde vraag naar klimaattechnologie verwachten. Denk hierbij aan bouwtechnologieën zoals verwarming, koeling, ventilatie, verlichting, ramen, deuren, isolatie, beheersings- en automatiseringssystemen, elektrische mobiliteit en hernieuwbare energie. De geleidelijke wijze waarop de renovatieverplichting de overgang op de markt teweegbrengt dient ervoor om zowel vanuit de vastgoed- als de bouwsector de benodigde aanpassing voor opschaling te kunnen opbouwen. Voor bedrijven waarvan de technologie nog op fossiele brandstoffen werkt is de boodschap om er rekening mee te houden dat de vraag hiernaar steeds meer zal afnemen. Agoria biedt op dit vlak ondersteuning via zijn expertise in technische gebouwregelgeving. Meer informatie vindt u hier.

Recent is er veel kritiek geuit op de renovatieverplichting. Is dit terecht?

Charlotte: In de kritiek wordt inderdaad verwezen naar de renovatieverplichting, maar wie inhoudelijk goed leest waar het precies over gaat zal zien dat dit eigenlijk over het EPC gaat. Het EPC wordt binnen de renovatieverplichting als toetsingsinstrument gebruikt. Als gevolg hiervan is de rol gewijzigd. Het werd oorspronkelijk ontwikkeld om de klimaatimpact van woningen en gebouwen op een objectieve manier te kunnen vergelijken. Nu evolueert die rol naar een toetsingsinstrument, waardoor berekeningsmarges die bij het vergelijken minder problematisch waren nu veel meer onder een vergrootglas komen te liggen. Een verdere professionalisering van het EPC is dan ook zeker gewenst, en ook de veelgevraagde evolutie van een focus op energie-efficiëntie naar klimaatneutraliteit komt eraan vanuit de Europese regelgeving voor gebouwen. Dit zal naar verwachting een antwoord kunnen bieden op het merendeel van de kritiek.

Hoe zit het met de kritiek dat de renovatieverplichting wonen duurder zou maken?

Charlotte: Het is belangrijk om te begrijpen dat de vastgoedprijzen geen optelsom is van de renovatiekost bovenop de aanbiedingsprijs. Vastgoedprijzen worden bepaald door vraag en aanbod. Wat de renovatieverplichting doet, is ervoor zorgen dat binnen de hypotheekdiscussie de renovatiekost reeds wordt meegenomen. Bijgevolg zal een nieuwe koper het maximale hypotheekbedrag verminderd met het renovatiebudget als bod kunnen uitbrengen, waardoor de waarde van gebouwen met een grote renovatiekost relatief gezien daalt. De kost zit dus eerder bij de verkoper dan de koper. Hier is ook rekening mee gehouden via een uitgebreid pakket van ondersteunende financieringsmaatregelen.

Hebben we al zicht op de impact van de renovatieverplichting?

Charlotte: Vermits de renovatieverplichting voor woningen pas in 2023 van kracht is gegaan en er 5 jaar de tijd wordt gegeven om te renoveren, zullen we pas op z’n vroegst in de cijfers van 2028 echt kunnen zien hoeveel renovaties er succesvol zijn uitgevoerd. Desondanks zijn er toch al wel wat aanwijzingen dat de klimaattransitie op de vastgoedmarkt in gang is gezet. Een recente studie van ING toont aan dat, in tegenstelling tot in onze buurlanden, energie-efficiëntie op nummer 1 staat in de top 5 van overwegingen bij de aankoop van een nieuwe woning. We moeten de emissiecijfers zeker nog afwachten, maar er lijken al wel zeer voorzichtige aanwijzingen te zijn dat er een trendbreuk aan het plaatsvinden is.
 

Wat maakt de renovatieverplichting zo bijzonder?

Charlotte: Het klimaatbeleid is lange tijd gedomineerd geweest door technische beleidsexpertise, waarbij het potentieel dat vanuit de sociale wetenschappen wordt geboden om de klimaattransitie te versnellen nog te veel onderbenut is geweest. De renovatieverplichting combineert aspecten van marktbeleid, technische regelgeving en financiële beleidsmaatregelen om een beweging in de markt op gang te helpen. In Nederland werd recent nog door de Adviesraad voor wetenschap, technologie en innovatie (AWTI) gepleit voor een betere benutting van sociale en geesteswetenschappen bij het oplossen van complexe maatschappelijke vraagstukken, zoals klimaat. De renovatieverplichting is eigenlijk een goed voorbeeld van hoe dit in de praktijk vorm kan krijgen. 

Welke volgende stappen mogen we verwachten?

Charlotte: Met de recente goedkeuring op 16 april van de nieuwe Richtlijn op de Energieprestatie van Gebouwen (EPBD) zal iedere Europese lidstaat zich de komende 2 jaar moeten buigen over hoe deze te implementeren. Met uitzondering van Vlaanderen, vermits de renovatieverplichting hier al reeds van kracht is. Brussel en Wallonië hebben eveneens renovatieverplichtingen in hun klimaatplannen voorzien vanaf 2025. De renovatieverplichting is in die zin een uniek stukje beleidsgeschiedenis waar België best trots op mag zijn.

Zoals aangegeven is door de renovatieverplichting de rol van het EPC gewijzigd. We mogen daarom nog zeker discussies rond dit instrument verwachten, met name over de aanpak voor verdere professionalisering en de evolutie richting klimaatneutraliteit als doelstelling. Ook de financieringscapaciteit van de overheid is zeker nog een debat waar we ons op moeten voorbereiden. Vandaag de dag wordt er nog een ruim pakket aan ondersteunende financieringsmaatregelen voorzien, maar de vraag is in hoeverre dit houdbaar blijft, gelet op de hoge overheidsschulden.