Raak niet aan de renovatieverplichting

Dit opiniestuk van Charlotte van de Water, Senior Expert Energy & Climate for Buildings bij Agoria, verscheen op zaterdag 22 juni in De Tijd.

De renovatieverplichting voor energieverslindende woningen krijgt veel kritiek. CD&V en de N-VA willen sleutelen aan het energieprestatiecertificaat (epc). Enkele opiniestukken in De Tijd - 'Renovatieplicht schiet haar doel voorbij' en 'De renovatieplicht mist een doel tout court' -  gingen nog een stuk verder in hun kritiek. Tijd om feiten van fictie te onderscheiden.

De renovatieplicht zou niet doelgericht werken, zeggen critici. Maar er is niet zoiets als dé renovatieverplichting. Er zijn meerdere verplichtingen: minimale vereisten voor de huurmarkt, een verplichting na verkoop voor de eigenaar-bewonersmarkt, minimumvereisten op gebouwniveau voor appartementen, enzovoort. De marktwerking voor elk van die doelgroepen is anders. Een nieuwe eigenaar heeft bijvoorbeeld bij het afsluiten van een hypotheek meer financieringsmogelijkheden dan een huidige eigenaar.

Of de renovatieplicht al dan niet werkt, daarover kunnen nog geen uitspraken worden gedaan omdat ze nog niet lang genoeg bestaat. De echte impact kan ten vroegste vanaf 2028 worden gemeten. Op het moment van verkoop neemt een renovatieverplichting de renovatiekosten mee in de hypotheekberekening. Daardoor kunnen de vastgoedprijzen eerder dalen.

De eerste signalen zijn bemoedigend: volgens het vastgoeddataplatform Realo worden huizen met epc-labels E en F goedkoper aangeboden. Het recept lijkt dus te werken.

Een risico op prijsstijgingen is er wel als het aanbod van woningen te klein is. Maar daarop heeft de onzekerheid over de 6 procent btw voor sloop en herbouw een veel grotere impact dan de renovatieverplichting. En de verplichting heeft de prijzen van de meest energieverslindende huizen (labels E en F) voorlopig minder snel doen stijgen dan de andere.

De renovatieverplichting faalt omdat ze op het energieverbruik focust, luidt een ander punt van kritiek. Door de Europese regelgeving, met een doelstelling gebaseerd op energie-efficiëntie, was je vrijwel altijd verplicht te isoleren om je energieverbruik te drukken. Dat euvel is met de goedkeuring van een nieuwe Europese richtlijn op 16 april rechtgezet. Een klimaatneutrale doelstelling laat de keuze om wel of niet het energieverbruik te verminderen aan de eigenaar, zolang die energie maar hernieuwbaar wordt opgewekt. De gewesten hebben nu twee jaar om dat te vertalen naar hun regelgeving.

Gemiddelde waarden

Bedenkingen die vaak terugkeren, gaan vooral over het energieprestatiecertificaat. Dat de epc-energiescores niet met het werkelijke energieverbruik overeenkomen, heeft vooral te maken met hoe het certificaat is opgezet. De doelstelling is in de eerste plaats om gebouwen objectief kunnen vergelijken, niet zozeer het energieverbruik voorspellen. Daarom wordt gebruikgemaakt van gemiddelde waarden (isolatiemateriaal, aantal bewoners...) en gegevens. Een gezinssamenstelling - en dus het energieverbruik - kan over de jaren sterk evolueren. De energiescore zal daarom in veel gevallen afwijken van het effectieve energieverbruik.

De kritiek is een logisch gevolg van de evolutie die het epc heeft doorgemaakt: het oorspronkelijke vergelijkingsinstrument wordt nu ingezet om na te gaan of je al dan niet een boete moet betalen. Het is dan ook niet zozeer de renovatieverplichting die moet worden herzien. De technische experts moeten aan de slag met het epc, zodat het zijn rol in het toekomstige klimaatbeleid kan vervullen.

Als de nieuwe Vlaamse regering aan het epc wil sleutelen, doet ze dat het best snel. Maar al dan niet terechte bedenkingen bij technische aspecten van het epc mogen niet leiden tot lagere ambities voor duurzame woningen. Of, erger nog, tot twijfel over het nut van de renovatieverplichting. De plicht stuurt de woningmarkt intelligent bij en maakt deel uit van doelgericht beleid. Ze blijft nodig voor een geslaagde klimaattransitie.

Charlotte van de Water
Senior Expert Energy & Climate for Buildings, Agoria