Door de coronamaatregelen kunnen momenteel geen Algemene Vergaderingen van een vereniging van mede-eigendom plaatsvinden. Het verloop van de coronacijfers laat niet vermoeden dat deze algemene vergaderingen spoedig hernomen kunnen worden.


Toch dringen er zich binnen de verenging van mede-eigendom belangrijke beslissingen op. Zo dienen er binnen de wettelijke termijnen beslissingen genomen te worden voor de modernisering van liften. Daarnaast dringen er zich ook investeringsbeslissingen op om de gebouwen klimaatneutraal te maken en het binnenklimaat te verbeteren. Deze beslissingen kunnen momenteel niet worden genomen omdat het in de huidige context quasi onmogelijk is om algemene vergaderingen van een mede-eigendom op een kost effectieve manier te organiseren. Deze investeringsbeslissingen zijn ook nodig om bij te dragen aan het economisch herstel.

Het parlement heeft nu een wetsvoorstel goedgekeurd dat enerzijds een definitieve aanpassing van de wet op de mede-eigendom om de algemene vergaderingen op afstand toe te laten en anderzijds een tijdelijke versoepeling van de wet op mede-eigendom (Corona maatregelen) biedt. Het betreft de "Wet houdende diverse tijdelijke en structurele bepalingen inzake justitie in het kader van de strijd tegen de verspreiding van het coronavirus COVID-19" van 20 december 2020 gepubliceerd op 24 december 2020.

1. Wijziging van het Burgerlijk Wetboek: aanwezigheid op afstand is voortaan mogelijk

Het burgerlijk wetboek laat voortaan de deelname op afstand aan algemene vergaderingen van een mede-eigendom toe.

Het Art. 577-6. § 1 werd als volgt aangepast: Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel op fysieke wijze of, indien de bijeenroeping daarin voorziet, vanop afstand aan de beraadslagingen.

In de praktijk is het dus de syndicus die bepaalt of de algemene vergadering op afstand kan doorgaan, en met welke telecommunicatietechnieken.

Belangrijk: op afstand deelnemen geen verplichting is, noch voor de syndicus, noch voor de mede-eigenaars.

  • aan de ene kant kan de syndicus, op basis van de concrete omstandigheden, oordelen dat de vergadering beter op fysieke wijze doorgaat, bijvoorbeeld omwille van de aard van de agendapunten.
  • aan de andere kant, moeten mede-eigenaars die niet over de technische ondersteuning beschikken of er de voorkeur voor hebben om op fysieke wijze deel te nemen aan de vergadering, daar steeds voor kunnen kiezen.

De syndicus heeft een grote vrijheid van organisatie: hij is vrij in de manier op dewelke hij de vergadering vanop afstand organiseert, en stelt het meest geschikte elektronische communicatiemiddel ter beschikking.

Belangrijk hierbij is dat:

  • de syndicus in de bijeenroeping op heldere en nauwkeurige wijze communiceert hoe de mede-eigenaars vanop afstand kunnen deelnemen aan de vergadering.
  • het gebruikte communicatiemiddel moet de syndicus toelaten om de hoedanigheid en de identiteit van de deelnemers te controleren.
  • de deelnemers moeten in staat zijn om rechtstreeks, gelijktijdig en ononderbroken interactief deel te nemen aan de besprekingen tijdens de vergadering en om het stemrecht uit te oefenen met betrekking tot alle punten waarover hij stemrecht heeft.
  • de syndicus de notulen opstelt van de beslissingen die worden genomen op de vergadering. Deze notulen moeten uiteraard een waarheidsgetrouw beeld schetsen van de algemene vergadering, en vermelden dus ook de eventuele technische problemen en incidenten die de deelname langs elektronische weg aan de algemene vergadering of een de stemming hebben belet of verstoord

2. Versoepeling met betrekking tot het uitstel van de Algemene Vergadering (coronamaatregel)

  • alle algemene vergaderingen waarvan de jaarlijkse 15-daagse periode tussen 1 oktober 2020 en 9 maart 2021 valt, kunnen worden uitgesteld naar de volgende statutaire vijftien daagse periode.
  • alle algemene vergaderingen die tussen 10/3/2020 en 30/6/2020 vielen, en waarvoor na deze periode een uitstel mogelijk was tot 30 november 2020, maar die NIET werden gehouden op datum van 01 oktober 2020, kunnen worden uitgesteld tot de volgende 15-daagse periode zoals voorzien in het reglement van inwendige orde.

Uitzonderingen: de syndicus houdt niettemin een Algemene Vergadering:

  • wanneer een dringende beslissing aangewezen is
  • op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen bezitten
  • de algemene vergaderingen die heden conform de sanitaire maatregelen kunnen doorgaan zijn toegelaten

3. Versoepeling met betrekking tot de schriftelijke Algemene Vergadering (coronamaatregel)

De algemene vergadering die noch fysisch noch op afstand kunnen plaatsvinden, kunnen schriftelijk gehouden worden. Tot 09 maart 2021 gelden nieuwe regels voor de schriftelijke algemene vergadering.

De schriftelijke algemene vergadering is geldig mits:

  • respect van het dubbele aanwezigheidsquorum van de wet op mede-eigendom:
    • 50% van de mede-eigenaars
    • 50% van de aandelen
  • toepassing van de geldende meerderheden van de wet op mede-eigendom (Art.577-7 al.1 BW):
  • 50%
  • 2/3de
  • 4/5de

  • eenparigheid

Samen met de oproeping stuurt de syndicus, per post of per mail, een stemformulier met vermelding van de uiterste datum van ontvangst van het stemformulier bij de syndicus:

  • de termijn is 3 weken na de datum van verzending van de oproeping;
  • bij spoedeisende gevallen wordt het termijn herleid naar 8 dagen na de datum van verzending van de oproeping.

In zijn PV notuleert de syndicus de naam van de mede-eigenaars waarvan de stembrief in aanmerking is genomen (dwz binnen de gestelde termijnen).

Agoria is verheugd dat de algemene vergadering van een mede-eigendom nu ook op digitale wijze kan doorgaan en hoopt dat veel syndici hiervan gebruik maken om de noodzakelijke investeringsbeslissingen te nemen om de mede-eigendom aan te passen aan de wettelijke vereisten en het comfort van de bewoners te verhogen.