Les mesures liées au coronavirus empêchent actuellement la tenue des assemblées générales de copropriété. L'évolution des chiffres de la pandémie ne laisse pas présager que ces assemblées générales pourront reprendre de sitôt.


Or, des décisions importantes doivent être prises au sein de l’association de copropriété. Ainsi, des décisions relatives à la modernisation des ascenseurs doivent par exemple être prises dans les délais légaux. En outre, des décisions d'investissement sont également requises en vue de rendre les bâtiments climatiquement neutres et d'en améliorer le climat intérieur. Ces décisions ne peuvent être prises pour l'instant car, dans le contexte actuel, il est pratiquement impossible d'organiser des assemblées générales de copropriété de manière rentable. De plus, ces décisions d'investissement sont également nécessaires pour faciliter la reprise économique.

Le Parlement a désormais approuvé un projet de loi qui prévoit d'une part une modification définitive de la loi sur la copropriété pour permettre la tenue d'assemblées générales à distance et d'autre part un assouplissement temporaire de la loi sur la copropriété (mesures corona). Il s'agit de la « Loi portant des dispositions diverses temporaires et structurelles en matière de justice dans le cadre de la lutte contre la propagation du coronavirus COVID-19 » du 20 décembre 2020 publiée le 24 décembre 2020.

  1. Modification du code civil : la participation à distance est désormais possible

Le Code civil permet désormais la participation à distance aux assemblées générales d'une copropriété.

L'art. 577-6. § 1 a été modifié comme suit : chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations.

Dans la pratique, c'est donc le syndic qui détermine si l'assemblée générale peut être tenue à distance et quelles techniques de télécommunication sont utilisées.

Important : la participation à distance n'est pas une obligation, ni pour le syndic, ni pour les copropriétaires.

  • D'une part, le syndic peut estimer, sur la base des circonstances concrètes, qu'il est préférable que la réunion se déroule physiquement, par exemple en raison de la nature des points à l'ordre du jour ;
  • D'autre part, les copropriétaires qui ne disposent pas du support technique nécessaire ou qui préfèrent participer physiquement à l'assemblée doivent toujours pouvoir le faire.

Le syndic dispose d'une grande liberté d'organisation : il est libre d'organiser la réunion à distance et doit mettre à disposition des copropriétaires les moyens de communication électroniques les plus appropriés.

Attention :

  • Le syndic doit communiquer de manière claire et précise dans la convocation sur la façon dont les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée à distance ;
  • Les moyens de communication utilisés doivent permettre au syndic de vérifier la qualité et l'identité des participants ;
  • Les participants doivent pouvoir prendre part directement, simultanément et de manière continue aux discussions de la réunion et exercer leur droit de vote pour toutes les questions sur lesquelles ils ont le droit de voter ;
  • Le syndic établit le procès-verbal des décisions prises lors de la réunion. Ce procès-verbal doit bien entendu donner une image fidèle de l'assemblée générale, et donc mentionner également tout problème ou incident technique qui aurait pu empêcher ou perturber la participation électronique à l'assemblée générale ou au vote.
  1. Assouplissement concernant le report de l’assemblée générale (mesure corona)
  • Toutes les assemblées générales dont la période annuelle de quinze jours se situe entre le 1er octobre 2020 et le 9 mars 2021 peuvent être reportées à la période statutaire de quinze jours suivante ;
  • Toutes les assemblées générales qui devaient se tenir entre le 10/3/2020 et le 30/6/2020 et pour lesquelles un report était possible après cette période jusqu'au 30 novembre 2020, mais qui n'ont PAS encore eu lieu à la date du 1er octobre 2020, peuvent être reportées à la période de quinze jours suivante, comme le prévoit le règlement d’ordre intérieur.

Exceptions : le syndic convoque néanmoins une assemblée générale :

  • lorsqu'une décision urgente est requise ;
  • à la demande de l’un ou de plusieurs copropriétaires détenant au moins un cinquième des parts ;
  • lorsque celle-ci peut avoir lieu tout en respectant les mesures sanitaires en vigueur.
  1. Assouplissement concernant l'assemblée générale écrite (mesure corona)

Les assemblées générales qui ne peuvent avoir lieu ni physiquement ni à distance peuvent être tenues par écrit. Jusqu'au 9 mars 2021, de nouvelles règles s'appliquent en matière d’assemblée générale écrite.

L'assemblée générale écrite est valable à condition que :

  • le double quorum de présence prévu par la loi sur la copropriété soit respecté :
    • 50 % des copropriétaires ;
    • 50 % des actions.
  • les majorités prévues par la loi sur la copropriété soient d’application (Art.577-7 al.1 CC)
    • 50 % ;
    • 2/3 ;
    • 4/5 ;
    • unanimité.

Conjointement à la convocation, l'administrateur envoie, par courrier ou par e-mail, un formulaire de vote indiquant la date limite de réception du formulaire de vote par le syndic :

  • le délai s'élève à trois semaines à compter de la date d'envoi de la convocation ;
  • en cas d'urgence, le délai est réduit à 8 jours à compter de la date d'envoi de la convocation.

Dans son PV, le syndic indique le nom des copropriétaires dont le formulaire de vote a été pris en compte (c'est-à-dire reçu dans les délais impartis).

Agoria se réjouit que l'assemblée générale d'une copropriété puisse désormais se dérouler de manière numérique et espère que de nombreux syndics en profiteront pour prendre les décisions d'investissement qui s'imposent afin d'adapter la copropriété aux exigences légales et d'accroître le confort des occupants.